Podczas zawierania umów związanych z zakupem nieruchomości pojawia się wiele pytań, jednym z nich jest możliwość wycofania się czy też anulowania podpisanej umowy deweloperskiej. Zasadniczo, umowy są zobowiązaniem, a ich rozwiązane nie jest ani łatwe, ani możliwe w każdym przypadku. Odstąpienie od umowy jest możliwe wyłącznie w sytuacjach przewidzianych w przepisach prawa lub w treści samej umowy. W prawie polskim istnieje szereg przepisów regulujących kwestię odstąpienia od umowy deweloperskiej, a także okoliczności, które mogą uzasadniać takie działania. Dotyczy to zarówno dewelopera, jak i nabywcy mieszkania.

Główne zasady dotyczące odstąpienia od umowy deweloperskiej określa ustawa z dnia 20 maja 2021 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (zwana dalej „Ustawą o ochronie praw nabywcy lokalu”). Ustawa ta zawiera katalog zdarzeń ustawowych, których ziszczenie się umożliwia nabywcy lub deweloperowi odstąpienie od umowy deweloperskiej. Przewidziane w niej prawo odstąpienia ma charakter sankcyjny, czyli każda ze stron może skorzystać z prawa odstąpienia od umowy w przypadku niewykonania obowiązków ustawowych przez drugą stronę umowy.

Wspomnieć należy, że prawo do odstąpienia od umowy przysługujące nabywcy i deweloperowi na podstawie Ustawy powstaje z mocy prawa, niezależnie od postanowień tej umowy. Przyczyny odstąpienia są opisane w Ustawie jasno, ale jak wiadomo diabeł tkwi w szczegółach, i w sprawach indywidualnych mogą pojawić się wątpliwości. Skorzystanie z tego prawa przez jedną ze stron prowadzi do uznania umowy za niezawartą, co skutkuje obowiązkiem zwrotu świadczeń wzajemnych przez strony umowy.

Ustawowy katalog zdarzeń, który uprawnia nabywcę do odstąpienia od umowy deweloperskiej jest następujący:

1. brak w umowie elementów wymaganych ustawą– jeśli umowa deweloperska nie zawiera wszystkich elementów przewidzianych w konkretnych przepisach Ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu, nabywca ma prawo odstąpić od umowy. Dotyczy to na przykład braku określenia ceny mieszkania.

2. niezgodność umowy z prospektem informacyjnym – nabywca ma prawo do odstąpienia od umowy, jeśli informacje zawarte w umowie deweloperskiej nie są zgodne z prospektem informacyjnym lub jego załącznikami. Nawet drobna niezgodność, jeśli jest istotna, może stanowić podstawę do odstąpienia. Deweloper ma obowiązek dostarczyć nabywcy prospekt informacyjny, a wszelkie zmiany wprowadzone do prospektu muszą być jasno zaznaczone w umowie. Pamiętać należy, że istotna jest treść prospektu informacyjnego lub jego załączników w brzmieniu zarówno pierwotnym, jak i wtórnym, które zostały nabywcy doręczone przez deweloperami zgodnie z przepisami Ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu.

3. niedoręczenie prospektu informacyjnego –na deweloperze ciąży ustawowy obowiązek doręczenia nabywcy prospektu informacyjnego wraz z załącznikami lub informacji o zmianie danych zawartych w prospekcie informacyjnym lub jego załącznikach. Niedoręczenie czy też doręczenie w sposób niekompletny stanowią zdarzenia które aktualizują uprawnienie nabywcy do odstąpienia od umowy deweloperskiej. 

4. niezgodność danych w prospekcie z rzeczywistością lub prawem  – nabywca może odstąpić od umowy, jeśli informacje zawarte w prospekcie informacyjnym albo w jego załącznikach są niezgodne ze stanem faktycznym lub prawnym na dzień zawarcia umowy.

5. pominięcie danych lub informacji określonych we wzorze prospektu informacyjnego

Aby nabywca mógł skorzystać z prawa odstąpienia opierając się na powyżej opisanych przesłankach, związanych de facto z przedkontraktowym obowiązkami związanymi z zawarciem umowy konieczne jest zachowanie terminu – 30 dni liczonych od dnia jej zawarcia.  Niezachowanie tego terminu powoduje, że odstąpienie jest nie skuteczne. 

6. brak przeniesienia własności w terminie – w przypadku, gdy deweloper nie przeniesie prawa własności na nabywcę w terminie określonym w umowie, nabywca ma prawo odstąpić od umowy. Dla zaistnienia tej podstawy do odstąpienia nie jest istotna przyczyna niedotrzymania terminu przez dewelopera, oznacza to, że także niezawinione opóźnienie dewelopera może stanowić podstawę do odstąpienia od umowy przez nabywcę. Istotne jest, iż w przypadku wystąpienia tej przyczyny nabywca musi wpierw wyznaczyć deweloperowi dodatkowy 120-dniowy termin na przeniesienie praw wynikających z umowy deweloperskiej.

7.niezawarcia przez dewelopera w trybie i terminie umowy mieszkaniowego rachunku powierniczego z innym bankiem, jeżeli dotychczasowa umowa została wypowiedziana. W przypadku, gdy deweloper nie zawrze umowy o prowadzenie rachunku powierniczego jak poprzednio, w terminie 60 dni od wypowiedzenia umowy przez dotychczasowy bank, wtedy aktualizuje się podstawa do odstąpienia od umowy przez nabywcę.

8. nieposiadania przez dewelopera zgody wierzyciela hipotecznego na bez obciążeniowe przewłaszczenie przedmiotu umowy na nabywcę lub zobowiązania do jej udzielenia. W przypadku tej przyczyny nabywca ma 60 dni liczonych od dnia zawarcia umowy na odstąpienie od umowy.

9. niewykonania przez dewelopera obowiązku informacyjnego względem nabywcy w przypadku upadłości banku prowadzącego dotychczasowy mieszkaniowy rachunek powierniczy i zawarcia umowy z innym bankiem;

10. bezskutecznego upływu trzeciego terminu do usunięcia uznanej przez dewelopera wady istotnej lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego;

11. stwierdzenia przez rzeczoznawcę istnienia wady istotnej przedmiotu zawartej z deweloperem umowy;

12. żądania przez syndyka wykonania umowy na podstawie art. 98 pr.up.

Pamiętać jednak należy, że Ustawa reguluje również sytuacje, które dają deweloperowi prawo do odstąpienia od umowy:

1. niespełnienie przez nabywcę świadczenia pieniężnego w terminie lub w wysokości określonej w umowie. W celu skorzystania z prawa odstąpienia deweloper musi dodatkowo wezwać w formie pisemnej nabywcę do uiszczenia zaległych kwot w terminie 30 dni od doręczenia wezwania, chyba że nabywca nie spełnił świadczenia pieniężnego z powodu siły wyższej.

2. niestawienie się nabywcy do odbioru lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego lub podpisania aktu notarialnego przenoszącego na nabywcę prawa wynikające z umowy deweloperskiej. Wskazać należy, że niestawiennictwo do odbioru nie może być utożsamiane z odmową dokonania odbioru czy zgłoszenia wad do protokołu. Przed złożeniem oświadczenia o odstąpieniu deweloper jest zobowiązany dwukrotnie doręczyć nabywcy wezwanie do stawiennictwa. Uprawnienie do odstąpienia nie powstaje, gdy przyczyną braku stawiennictwa była siła wyższa.

Niedozwolone praktyki ograniczające prawo do odstąpienia

Pamiętać należy, że niedopuszczalne są zastrzeżenia umowne, które wprowadzają wymóg zapłaty odstępnego przez nabywcę w przypadku skorzystania przez niego z ustawowego prawa odstąpienia, tj. odstąpienie będzie skuteczne dopiero po zapłacie określonej sumy. Zapisy umowne wprowadzające taki obowiązek należy uznać za nieważne.

W sytuacji skorzystania przez nabywcę z ustawowego prawa odstąpienia do umowy deweloperskiej, uregulowanego w art. 43 ust 1 Ustawy, umowa jest uważana za niezawartą a nabywca nie ponosi żadnych kosztów związanych z odstąpieniem od umowy.

Z kolei deweloper jest zobowiązany zwrócić nabywcy środki wypłacone deweloperowi przez bank z otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego. Powinno to nastąpić niezwłocznie, jednak nie później niż w terminie 30 dni od dnia otrzymania oświadczenia nabywcy o odstąpieniu od umowy.

Umowne prawo odstąpienia wprowadzane jest do umowy przez same strony, a nie wynika ono z ustawy. Zapisy umożliwiające stronom odstąpienia na podstawie zapisów umownych powinno zawierać termin w którym strona będzie uprawniona do jego złożenia.

Odstąpienie od umowy deweloperskiej to proces, który wymaga spełnienia określonych przesłanek ustawowych lub zapisów umownych. Choć istnieją sytuacje, w których nabywca może z łatwością odstąpić od umowy, to w większości przypadków rozwiązanie umowy może okazać się skomplikowane. W każdym przypadku ocena czy możliwe będzie odstąpienie od zawieranej umowy deweloperskiej, sposób w jaki należy to zrobić, konsekwencje jakie to rodzi, powinno opierać się na dokładnej analizie zawieranych umów.